Condominio

1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;

2) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

1118. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni. — Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.

Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione [1104, 1138].

1119. Indivisibilità. — Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino [1138].

1120. Innovazioni. — I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni [11081].

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino [1121, 1122, 1123, 1138].

1121. Innovazioni gravose o voluttuarie. — Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera [11081]

1122. Opere sulle parti dell’edificio di proprietà comune. — Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio.

1123. Ripartizione delle spese. — Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [11182; disp. att. 68], salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [1124, 1125, 1126; disp. att. 63].

1124. Manutenzione e ricostruzione delle scale. — Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

1125. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai. — Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

1126. Lastrici solari di uso esclusivo. — Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno [disp. att. 68].

1127. Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio. — Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

1128. Perimento totale o parziale dell’edificio. — Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.

Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera [1136] circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio [1117], e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse [1123].

L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.

Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

1129. Nomina e revoca dell’amministratore. — Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore [1106]. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.

L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea.

Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità [disp. att. 64].

La nomina e la cessazione per qualunque causa dell’amministratore dall’ufficio sono annotate in apposito registro [1138; disp. att. 71].

1130. Attribuzioni dell’amministratore. — L’amministratore deve:

1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l’uso delle cose comuni [1117] e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che sia assicurato miglior godimento a tutti i condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni [1123 ss.; disp. att. 63];

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

1131. Rappresentanza. — Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.

Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio [1117]; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.

Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.

L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni [disp. att. 64].

1132. Dissenso dei condomini rispetto alle liti. — Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.

Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.

Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente [11384].

1133. Provvedimenti presi dall’amministratore. — I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri [1130, 1131] sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’articolo 1137.

1134. Spese fatte dal condomino. — Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente [1110].

1135. Attribuzioni dell’assemblea dei condomini. — Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:

1) alla conferma dell’amministratore e alla eventuale sua retribuzione;

2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

1136. Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni. — L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore [1135, 11384].

1137. Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea. — Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa.

Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

1138. Regolamento di condominio. — Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni [1117] e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione [disp. att. 68, 72].

Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall’ultimo comma dell’articolo 1129. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107.

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 [disp. att. 72, 155].

1139. Rinvio alle norme sulla comunione. — Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale [1100 ss.; disp. att. 61, 62].

L'art. 31 della legge n. 457/78 inquadra nell'ambito della MANUTENZIONE ORDINARIA le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (es. rifacimento di pavimentazioni e rivestimenti, posa di tappezzerie, tinteggiature e controsoffittature in legno o cartongesso, sostituzione di porte o finestre) e gli interventi necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (es. rifacimento di impianti idrici con sostituzione dei sanitari, spostamento o sostituzione di caloriferi, adeguamento e messa a norma dell'impianto elettrico).

Rientrano invece nell'ambito della MANUTENZIONE STRAORDINARIA (art. 31 Legge n. 457/78) tutte le opere e le modifiche necessarie a rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, la realizzazione ed integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici, purché ciò avvenga senza alterazione dei volumi e delle superfici delle singole unità immobiliari, né modifiche delle destinazioni d'uso (opere condominiali come manutenzione delle facciate, riparazione del manto di copertura, rifacimento di balconi e terrazzi, apertura di nuove finestre ed abbaini, installazione di ascensori, rifacimento di atrii e vani scala, ammodernamento di tutti gli impianti comuni - elettrico, fognario, riscaldamento, canne fumarie ecc. - e opere interne alle abitazioni che comportino la demolizione anche partiate o la costruzione di muri divisori, l'apertura o la chiusura di porte e passaggi, il cambio di destinazione d'uso dei singoli vani - spostamento di bagni o cucine-, la realizzazione di doppi servizi, purché si mantenga la destinazione d'uso abitativa.

L’ITER BUROCRATICO consiste in questo caso nella presentazione a cura del proprietario di una D.I.A. - Dichiarazione d'Inizio Attività - ai sensi della Legge 23 dicembre 1996 n. 662, corredata da una relazione tecnica a firma di un professionista abilitato, che potrà essere un Geometra, un Architetto o un Ingegnere e dai relativi elaborati grafici. Quest'ultimo dovrà essere necessariamente un Architetto se l'immobile é soggetto a vincolo da parte della Soprintendenza per i Beni Architettonici. In questo caso il richiedente, tramite il professionista, dovrà allegare alla D.I.A. îl preventivo nulla-osta della Soprintendenza; a fine lavori, il professionista incaricato dovrà inoltre redigere una relazione di conformità delle opere realizzate al progetto presentato.

Dopo 20 giorni dalla presentazione della D.I.A. e del contemporaneo pagamento della somma da corrispondere per questo tipo di interventi se nel frattempo non è giunto parere contrario all'esecuzione delle opere previste si può dare inizio ai lavori.

Gli interventi di RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO sono quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurare la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio. Anche per questo tipo di interventi l’ITER BUROCRATICO è quello previsto nel caso della manutenzione straordinaria.

In generale sono soggette alla denuncia di inizio lavori (L.493/93 - L.662/96) le seguenti categorie di lavori:

a) opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo;

b) opere di eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti consistenti in rampe o ascensori esterni, ovvero in manufatti che alterino la sagoma dell'edificio

c) recinzioni, muri di cinta e cancellate;

d) aree destinate ad attività sportive senza creazione di volumetria;

e) opere interne di singole unità immobiliari che non comportino modifiche della sagoma e dei prospetti e non rechino pregiudizio alla statica dell'immobile;

f) impianti tecnologici che non si rendano indispensabili, sulla base di nuove disposizioni, a seguito della revisione o installazione di impianti tecnologici;

g) varianti a concessioni edilizie già rilasciate che non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non cambino la destinazione d'uso e la categoria edilizia e non alterino la sagoma e non violino le eventuali prescrizioni contenute nella concessione edilizia;

h) parcheggi di pertinenza nel sottosuolo del lotto su cui insiste il fabbricato.

Per le opere ora menzionate è tuttavia possibile il ricorso al regime della comunicazione solo nel caso in cui esse non siano vincolate secondo le leggi 1089/39, 1497/39, 431/85 e non siano comprese nei centri storici.

GIURISPRUDENZA E CASSAZIONE
- Cassazione civile sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637
- Giust. civ. Mass. 2000, 102 Giust. civ. 2000,1,1396 Riv. giur. edilizia 2000,1, 411

I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, nè essendo destinati all'uso o al servizio di esso. Tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata.

- Cassazione civile sez. 11, 19 gennaio 2000, n. 568
- Giust. civ. Mass. 2000, 92 Riv. giur. edilizia 2000,1, 413

Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, cementi decorativi relativi ai frontali ed ai parapetti) svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 n. 3 c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

- Cassazione civile sez. Il, 24 dicembre 1994, n.11155
- Arch. locazioni 1996, 884

Il criterio di ripartizione delle spese di restauro dei balconi di un edificio condominiale aggettanti non va desunto dall'art. 1125 c.c., in quanto questi balconi, dal punto di vista strutturale, sono autonomi rispetto ai piani sovrapposti, nel senso che ben possono sussistere indipendentemente dalla presenza o assenza di altro balcone nel piano sottostante o sovrastante.

- Cassazione civile sez. 11, 7 settembre 1996, n. 8159
- Giust. civ. Mass. 1996,1266 Arch. locazioni 1996, 884

I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscano (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, con la conseguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine di esimersi da responsabilità, provare che il danno fu causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso.

- Cassazione civile sez. II, 29 ottobre 1992, n. 11775
- Nuova giur. civ. commentata 1993,1, 651 nota (FRIGERIO) Vita not. 1993, 757

La presunzione di proprietà comune delle parti dell'edificio in condominio di cui all'art. 1117 c.c. (la cui elencazione non è tassativa) postula la destinazione delle cose al servizio dell'edificio, trattandosi di parti dell'immobile che ne costituiscono la struttura fondamentale o di accessori destinati all'uso comune. Ne deriva che gli sporti chiusi (analogamente ai balconi), essendo accidentali rispetto alla struttura del fabbricato e non avendo funzione portante (assolta da pilastri ed architravi), non costituiscono parti comuni, anche se inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell'appartamento che vi ha accesso come un prolungamento del piano.

- Cassazione civile, sez. II, 3 agosto 1990 n. 7831,
- Giust. civ. Mass. 1990, fast. 8

Con riguardo al rivestimento della fronte della soletta dei balconi di un edificio in condominio, la loro natura di beni comuni in quanto destinati all'uso comune a norma del comma 3 dell'art. 1117 c.c., ovvero pertinenze ad ornamento dell'appartamento di proprietà esclusiva, ove i balconi sono siti, va accertata in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto all'appartamento di proprietà esclusiva e alla struttura e caratteristica dell'intero edificio. (Nella specie, la C.S. ha confermato la decisione del merito, in cui si era riconosciuta la natura di parti comuni ai suddetti manufatti, "frontalini" di marmo, con riguardo alla esclusa loro funzione protettiva od ornamentale dei balconi ed alla rilevata efficacia decorativa dell'intero edificio nonchè all'utilizzazione come "gocciolatoi").

PAGAMENTO QUOTE CONDOMINIALI

GIURISPRUDENZA E CASSAZIONE

Cass. Sez II. 05-11-1992
L’obbligazione in base al quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio, qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1135 n.3 c.c., sorge soltanto dal momento della approvazione della delibera assembleare di ripartizione delle spese; ne consegue che la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino inizia a decorrere soltanto dalla approvazione della ripartizione delle spese e non dell’esercizio di bilancio.

Trib. Milano, 05-11-1990
Il diritto di credito per anticipazioni effettuate dall’amministratore per conto dei condomini non è soggetto al termine di prescrizione di cui all’art. 2956, n.2, c.c., poiché l’attività di amministratore di condominio non può ricomprendersi fra le attività professionali in senso stretto, anche se svolta da chi abbia la qualifica di iscritto in un albo professionale; detto diritto è tuttavia, soggetto al termine di cui all’art. 2948, n.4, c.c., in quanto è onere dell’amministratore sottoporre all’organo assembleare, all’inizio di ogni anno di gestione, il proprio rendiconto.

Sez. II, 12-02-1993, n. 1789

Per la riscossione dei contributi condominiali, l’amministratore può chiedere il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ai sensi dell’art. 63 disp. Att. c.c., nei confronti del condomino moroso, in base al preventivo delle spese approvato dall’assemblea, soltanto fino a che l’esercizio cui tali spese si riferiscono non sia terminato, dovendo altrimenti agire in base al consuntivo della gestione annuale.

La sostituzione del tetto condominiale con una terrazza altera la destinazione della cosa comune

Cassazione civile Sentenza, Sez. II, 28/01/2005, n. 1737

La sostituzione da parte del proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale del tetto con una diversa copertura (terrazza) , che pur non eliminando la funzione originariamente svolta dal tetto valga a imprimere per le sue caratteristiche strutturali e per i suoi annessi anche una destinazione ad uso esclusivo dell'autore dell'opera, con conseguente alterazione della destinazione d'uso e sottrazione del bene al godimento collettivo, non può considerarsi insita nel diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell'ultimo piano.

La violazione dei limiti ex artt. 1102 e 1120 rende superflua la valutazione degli eventuali pregiudizi relativi alla statica e al decoro architettonico dell'edificio.

L'utilizzo del lastrico solare

Sezione Seconda Civile, Sentenza n. 3102 del 16 febbraio 2005

L’utilizzazione del lastrico solare di proprietà comune come terrazza adibita al godimento esclusivo di uno solo dei condomini lascia inalterata la presunzione di proprietà comune di cui all'art. 1117 Cod.Civ., e non costituisce violazione dell’art. 1102 c.c., in quanto tale funzione accessoria non impedisce che il lastrico svolga nel contempo la sua primaria funzione di protezione dello stabile condominiale.

Box condominiali: recintare gli spazi destinati a parcheggio

Cassazione civile Sentenza 14/03/2005, n. 5542

La facoltà del proprietario di recintare la sua proprietà non incontra limiti se non in servitù dei vicini, salvo ovviamente il divieto di atti emulativi. Tale principio si applica anche nel caso di porzioni immobiliari di proprietà esclusiva site in un edificio condominiale, ed in particolare degli spazi destinati a parcheggio appartenenti in modo esclusivo ai singoli condomini.

Inoltre la Corte ha precisato che quest'ultimi hanno la facoltà di recintarli a norma dell’art. 841 cod. civ. anche con la struttura di cd. Box, salvi i divieti previsti dal titolo l’acquisto o dal regolamento condominiale contrattuale e sempre che da tale recinzione non derivi un danno alle parti comuni dell’edificio o una limitazione al godimento delle parti comuni dell’autorimessa.

Decreto ingiuntivo - sospensione necessaria del processo

Sezione Seconda Civile, Sentenza n. 2759 dell'11 febbraio 2005

In altri termini, il fatto che la sospensione del giudizio di opposizione non comporterebbe anche la sospensione esecutorietà della delibera impugnata e della esecuzione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo emesso in base ad essa (dal momento che l'art. 298, primo comma, cod. proc. civ.., dispone soltanto che durante la sospensione non possono essere compiuti atti del procedimento) non fa venire meno, da un lato, l'obbligo del giudice di accertare il rapporto di pregiudizialità e l'interesse della parte alla conseguente sospensione, in quanto a seguito dell'accoglimento della domanda proposta nel giudizio di impugnazione della delibera verrebbe evitato un possibile conflitto di giudicati e per effetto della caducazione del titolo in base al quale è stato emesso il decreto ingiuntivo il condomino avrebbe diritto alla restituzione dì quanto eventualmente pagato in sede di esecuzione dello stesso.

L'amministratore da solo non può tutelare le parti comuni

Cass. sentenza n. 1553/2005

L'esperimento da parte dell'amministratore di condominio, di azioni reali a tutela delle parti comuni dell'edificio, è legittimamente autorizzabile da parte dell'assemblea dei condomini, ma non può essere esercitata autonomamente da parte dello stesso amministratore.

Adozione di nuove tabelle millesimali – volontà presunta o tacita

Cass. Sez. II Civile, sentenza n. 8863 del 28 aprile 2005

l'allegazione dell'originaria tabella millesimale al regolamento condominiale di natura contrattuale, non può essere modificata se non con il consenso di tutti i condomini, oppure con sentenza del giudice, nella ipotesi espressamente prevista dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione del cod. civile. In tal senso è costante la giurisprudenza di questa Corte.
Infatti, rappresentando la tabella millesimale il rapporto fra il valore della proprietà esclusiva ed il valore dell'intero edificio; e non essendo specificati per legge i criteri in base ai quali calcolare tale rapporto, criteri rimessi, pertanto, alla volontà dei condomini; l'inserimento delle tabelle nel regolamento condominiale contrattuale, è chiaramente indicativo dell'intervenuto accordo negoziale dei condomini su tali criteri, da cui la necessità dell'unanimità dei consensi, nell'ipotesi in cui le mutate condizioni dell'edificio o le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari incidono sui suddetti criteri alternando il rapporto precedentemente definito.

Nella specie, avendo le modificazioni, intervenute nel corso del tempo sugli edifici e sugli immobili di proprietà esclusiva, modificato il rapporto di valori di cui si è detto, come dimostrato dalla diversa quantificazione di millesimi attribuito agli immobili di proprietà esclusiva dei ricorrenti, nel corso degli anni, è necessario che la nuova tabella sia deliberata con il consenso di tutti i condomini e ciò per poterla ritenere efficace anche nei confronti dei condomini assenti o dissenzienti.

La Corte d'Appello non ha disatteso tale principio; ma ha ritenuto che i ricorrenti, partecipando alle assemblee per tre anni ed effettuando i pagamenti in conformità della nuova tabella, avessero manifestato, per "facta concludentia", quel consenso che avevano espressamente negato in occasione della relativ delibera condominiale.

Tabelle Millesimali approvate in assemblea

Tribunale di Sanremo, Sentenza n°384 del 01/06/2004

Le tabelle millesimali approvate in assemblea senza il consenso di tutti i condomini sono nulle.

Pertanto, ciascun condomino può richiedere senza limiti di tempo l'annullamento della delibera di approvazione, citando in giudizio il condominio e l'amministratore.

Assemblea condominiale: chi deve essere convocato?

Sezione Seconda Civile, Sentenza n. 2616 del 9 febbraio 2005

Nelle assemblee condominiali devono essere convocati solo i condomini, cioè i veri proprietari e non coloro che si comportano come tali senza esserlo.

Nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso, infatti, mancano le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto volto, essenzialmente, alla tutela dei terzi di buona fede; e terzi, rispetto al condominio non possono essere ritenuti i condomini.

Non contrasta con tale principio giurisprudenziale, ed, anzi, l'asseconda, la norma regolamentare che impone ai condomini di comunicare all'amministratore i trasferimenti degli immobili di proprietà esclusiva, il cui scopo è, verosimilmente, volto a consentire la corretta convocazione dei soggetti legittimati a partecipare all'assemblea condominiale.

Delibera assembleare annullabile per vizi nella convocazione se non impugnata nei trenta giorni

Cassazione civile Sentenza, Sez. SS.UU., 07/03/2005, n. 4806

La Cassazione civile a Sezioni Unite, con sentenza 4806 del 7 marzo 2005, è intervenuta a comporre il contrasto insorto in seno alla seconda sezione in materia di nullità ed annullabilità delle deliberazioni condominiali.

In primo luogo la Corte ha affermato che sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto.
Nell'ambito della categoria delle delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale, la Corte ha affermato che sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto.

In secondo luogo le Sezioni Unite hanno affermato che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale che, se non viene impugnata nel termine di trenta giorni (con decorrenza dal momento della comunicazione per i condomini assenti e da quello dell'approvazione per i condomini dissenzienti) previsti dall'art. 1137 c.c., è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

Obbligo del nuovo proprietario al pagamento dei contributi condominiali precedenti

Cassazione civile Sentenza 18/08/2005, n. 16975)

L’art. 63, co. 2°, disp. att. cod. civ., che limita al biennio precedente all’acquisto l’obbligo del successore nei diritti di un condomino di versare, in solido con il dante causa, i contributi da costui dovuti al condominio, è una norma speciale rispetto a quella posta, in tema di comunione in generale, dall’art. 1104, ultimo comma, cod. civ., che rende il cessionario obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido con il cedente, a pagare i contributi dovuti dal cedente e non versati.

Pertanto, in tema di contributi condominiali va fatta applicazione dell’art. 63, co. 2°, disp. Att. cod. civ. poiché il rinvio operato dall’art. 1139 cod. civ. alle norme sulla comunione in generale vale, per espressa previsione dello stesso articolo, solo per quanto non sia espressamente previsto dalle norme sul condominio.

DIA - lavori di ristrutturazione o di nuova costruzione senza denuncia di inizio attività

Corte di Cassazione 12 gennaio 2005 n. 217

Nel caso si effettuino lavori di ristrutturazione o di nuova costruzione senza denuncia di inizio attività o in difformità da essa si applicheranno le stesse sanzioni previste nel caso in cui vengano realizzate opere in assenza di permesso di costruire.
I giudici della Cassazione fanno riferimento in particolare al testo unico edilizia (dpr 380/2001) artt. 22 e 44.

Furto in appartamento ricorrendo ai ponteggi

Sezione Terza Civile, sentenza n. 2844 dell'11 febbraio 2005

In caso di furto consumato da persone introdottesi in un appartamento avvalendosi dei ponteggi eretti per la ristrutturazione dello stabile condominiale, è civilmente responsabile l’impresa se non ha adottato le cautele idonee ad impedire l’uso anomalo delle impalcature, creando colposamente un agevole accesso per i ladri e ponendo in essere le condizioni per il verificarsi del danno.

Sopraelevazione , solo i proprietari dei lastrici solari possono realizzarle

Sezione quinta, 21/11/2003 n. 7539

In tema di sopraelevazione, solo i proprietari in via esclusiva dei lastrici solari possono sfruttare, ai sensi dell’articolo 1127 del Codice civile – che disciplina le costruzioni sopra l’ultimo piano – le residue capacità costruttive dell’immobile.
E' irrilevante il consenso dei condomini, che all’atto dell’acquisto delle singole unità immobiliari abbiano rinunziato a tale facoltà.
Ad essi tuttavia andrà un’indennità pari "al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare,e detratto l’importo della quota a lui spettante".

Criteri per la redazione del bilancio da parte dell'amministratore di condominio

Cassazione civile Sentenza 28/04/2005, n. 8877

L'amministratore di condominio, nella tenuta della contabilità e nella redazione del bilancio, non è obbligato al rispetto rigoroso delle regole formali vigenti per le imprese, essendo sufficiente che egli si attenga, nella tenuta della contabilità, a principi di ordine e di correttezza e che, nel redigere il bilancio, appronti un documento chiaro e intelligibile, con corretta appostazione delle voci dell'attivo e del passivo, che siano corrispondenti e congrue rispetto alla documentazione relativa alle entrate e alle uscite.

Codice attività: 70.32.0

1.1 Modalità di esercizio della professione

La presente metodologia riguarda l’attività di amministrazione di beni immobili per conto terzi, effettuata in via continuativa e professionale, restando escluse, pertanto, quelle attività prestate occasionalmente da soggetti, in generale anch’essi condomini, che, godendo di margini di tempo libero, sono investiti dell’amministrazione del condominio di cui fanno parte. Per i predetti soggetti si potrà configurare la produzione di un reddito di collaborazione coordinata e continuativa, di cui all’art. 49, comma 2, lett. a) del D.P.R. n. 917/86 e pertanto, in forza del richiamo di cui all’art.5 del D.P.R. n. 633/72 e successive modificazioni, l’attività risulterà esclusa dal campo I.V.A. per carenza del presupposto soggettivo (vedi circolare n. 77 del 24 dicembre 1992).

Nell’ipotesi in cui il soggetto compia in maniera sistematica e abituale prestazioni relative all’amministrazione di più condomini, indipendentemente dall’esercizio di altre attività economiche, tali prestazioni concretizzeranno l’esercizio di attività professionale, con l’insorgenza dei conseguenti obblighi tributari (apertura di partita I.V.A., tenuta delle scritture contabili, ecc.).

L'attività in esame, per l’esercizio della quale non sussiste ancora l’obbligo di iscrizione ad un albo o elenco, può essere svolta in forma singola o associata (associazione tra professionisti, società di persone o di capitali, collegate solitamente con un’attività immobiliare di gestione), raramente in forma societaria.

Per quanto riguarda la definizione esatta del momento impositivo del compenso derivante dalla prestazione dell’amministratore, le regole fiscali sono le seguenti:

ai fini I.V.A. la prestazione si considera eseguita al momento del pagamento totale o parziale del corrispettivo;
ai fini delle imposte dirette, se l’attività è svolta come professionista o come collaboratore coordinato e continuativo, segue il principio della cassa, mentre se è svolta come impresa, i corrispettivi si considerano in ogni caso conseguiti al momento di ultimazione della prestazione.
In presenza di uno studio professionale integrato o interdisciplinare (ad esempio, l’attività di amministratore di condomini affiancata a quella di ragioniere o dottore commercialista) va ricordato che anche i compensi percepiti per la gestione di un solo condominio da parte di chi eserciti abitualmente altra attività professionale, concorrono, ai fini delle imposte dirette, alla formazione del reddito di lavoro autonomo, e, ai sensi dell’art. 5, comma 2, del D.P.R. n. 633/72, sono imponibili ai fini dell’I.V.A.

1.2 Obblighi fiscali

Si premette che gli obblighi fiscali facenti nominalmente capo al condominio, vengono traslati in capo all’amministratore che ne è il rappresentante legale.

Ai fini I.V.A., il condominio, non figura tra i soggetti passivi d’imposta e solo di recente (1 gennaio 1998) è stato annoverato tra i sostituti (legge n. 449/1997).

Di conseguenza anche il condominio deve operare la ritenuta d’acconto, versarla nei termini e rilasciare ai percipienti la relativa certificazione per i seguenti pagamenti:

- redditi di lavoro dipendente;
- redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente;
- redditi di lavoro autonomo;
- redditi percepiti dagli stessi amministratori di condominio.

Parimenti il condominio sarà obbligato a presentare il mod. 770 se nell’anno precedente sono stati corrisposti redditi soggetti a ritenute alla fonte a più di 20 sostituiti.

Qualora invece il condominio abbia corrisposto emolumenti soggetti a ritenute alla fonte a meno di 20 sostituiti, l’amministratore non è tenuto alla presentazione del mod. 770 e potrà fare tali comunicazioni con il modello UNICO.

Con la citata legge n. 449/1997 è stato anche statuito l’obbligo per l’amministratore di comunicare all’Anagrafe Tributaria l’elenco dei fornitori condominiali con il totale degli importi ad essi corrisposti per l’acquisto di beni e forniture di servizi.

Tale obbligo viene assolto dall’amministratore in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento mediante presentazione del modello SW.

Tale modello fa parte degli allegati alla dichiarazione 770. Nel caso in cui il condominio non fosse obbligato alla presentazione di tale dichiarazione, l’allegato SW può essere incluso nell’UNICO oppure nel modello 730 dell’amministratore.

Il comma 11 dell’articolo 21 della legge n. 449/1997 prevede che gli Uffici delle Imposte, nell’esercitare i poteri previsti dall’articolo 32 del D.P.R. n. 600/1973, possano richiedere agli amministratori di condominio, dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale.

ONERI FISCALI DEL SOSTITUTO D'IMPOSTA

Dal 1° gennaio 98 il condominio è diventato sostituto d'imposta. Secondo le leggi tributarie è sostituto d'imposta "chi in forza di disposizioni di legge è obbligato al pagamento di imposte in luogo di altri, per fatti o situazioni a questi riferibili ed anche a titolo di acconto". Il Condominio dovrà, quindi, effettuare la ritenuta d'acconto su compensi corrisposti ai professionisti, ai lavoratori dipendenti e all'amministratore. Essendo il Condominio una figura astratta, spetta all'amministratore operare in qualità di sostituto d'imposta.

L'amministratore dovrà, quindi, effettuare, all'atto del pagamento della parcella del professionista (ingegnere, avvocato ecc.) la ritenuta IRPEF del 20% e provvedere al versamento entro il giorno 15 del mese successivo. Se il professionista è un soggetto non residente, la ritenuta aumenta fino al 30%. Tale ritenuta va effettuata solo per i professionisti. La manutenzione dell'ascensore, la pulizia delle scale è affidata a ditte il cui corrispettivo viene regolarmente fatturato. In questi casi l'amministratore non deve fare altro che comunicare annualmente all'anagrafe tributaria l'ammontare delle prestazioni e i dati del fornitore.

L'amministratore deve applicare la ritenuta d'acconto anche sul suo compenso (c. d. autoritenuta). Questo anche se l'amministratore riceve, in luogo di un compenso vero e proprio, un rimborso spese, a meno che non sia documentato con giustificativi di spesa (cancelleria, postali ecc,). Può accadere che i condòmini stabiliscano di amministrare a turno (di un anno) i beni e i servizi comuni senza corrispondere alcun compenso all'amministratore in carica, esentandolo però dal versare la propria quota condominiale mensile. In tale ipotesi l'esenzione dal versare la quota condominiale viene considerata quale compenso per l'amministratore di turno, determinando così l'obbligo della ritenuta e successivo versamento dell'acconto IRPEF.

L'amministratore deve versare la ritenuta d'acconto per i dipendenti ( giardiniere, portiere, pulitori) entro il giorno 20 del mese successivo.

A fine anno l'amministratore deve rilasciare il mod. 770 in cui indicherà l'ammontare delle somme assoggettate a ritenuta e le generalità ed i codici fiscali di tutti i percettori. Entro il 28 febbraio dell'anno successivo deve rilasciare la certificazìone unica (cosiddetto CUD in sostituzione del precedente mod. 101) attestante gli importi corrisposti, detrazioni operate, ritenute e contributi versati. Il lavoratore dipendente non presenterà più il 740 (sostituito dal rnod. Unico) poiché le imposte dovute gli sono state già trattenute in busta paga. Se ha altri redditi da dichiarare o oneri da detrarre potrà avvalersi dell'assistenza fiscale e quindi presentare il mod. 73O. Il condominio non è obbligato a prestar assistenza fiscale al propri dipendenti (fino a 100 lavoratori si tratta solo di una facoltà) che possono rivolgersi ad un Centro di assistenza autorizzato (CAAF).

L'obbligo della ritenuta d'acconto comporta per i condomini non tenuti alla nomina dell'amministratore, perché con meno di 5 condomini, il dovere di nominare un amministratore oppure delegare uno dei proprietari ad adempiere agli obblighi del sostituto d'imposta.

Per poter effettuare i versamenti occorre fare richiesta, al concessionario della riscossione competente territorialmente, del codice contribuente (prima ancora bisogna che il condominio faccia richiesta del codice fiscale presso l'Ufficio Imposte Dirette).

Bisogna, inoltre, utilizzare ì seguenti codici tributo:

1001 - retribuzioni
1002 - emolumenti arretrati
1003 - emolumenti corrisposti per prestazioni stagionali
1009 - compensi corrisposti a soci di cooperative
1012 - indennità per cessazione di rapporti di lavoro
1040 - redditi di lavoro autonomo
1041 - redditi di collaborazione coordinata e continuativa.


In assenza di versamento della ritenuta o in caso di versamenti insufficienti si applica la sanzione amministrativa dal 120 al 240% dell'ammontare delle ritenute non versate (art.2 D.lgs 18/12/97, n° 471)

La finanziaria 98 tra i vari obblighi a carico dell'amministratore prevede anche quello di rilasciare dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale, qualora gli uffici delle imposte ne facciano richiesta. La stessa finanziaria impone all'amministratore di presentare all'anagrafe tributaria, insieme alla dichiarazione del mod. 770, l'elenco completo dei fornitori dei beni e servizi acquistati dal condominio con l'indicazione della relativa spesa per un ammontare complessivo superiore alle 500.000 lire nell'anno.

Diamo uno sguardo agli adempimenti fiscali e previdenziali dell'amministratore.

Il compenso percepito dall'amministratore deve essere assoggettato

ad IRPEF
al contributo previdenziale (10% oppure 12%)
ad IVA (20%), se l'attività di amministratore è svolta nell'esercizio di arti e professioni.


Pertanto, l'attività di amministratore di condominio va considerata:

una prestazione professionale vera e propria
una collaborazione coordinata e continuativa.

Nel primo caso, l'amministratore deve aprire partita IVA. Inoltre deve emettere la fattura con IVA al 20%, al netto della ritenuta d'acconto (20%). Poi, i compensi sono assoggettati al contributo previdenziale con possibilità di addebitare il 4% dei corrispettivi lordi.

Nel secondo caso non sussiste l'obbligo della partita IVA. Per i compenso percepiti, l'amministratore rilascerà una quietanza in cui dovrà essere indicata la ritenuta d'acconto e la parte del contributo INPS a suo carico. Il contributo INPS è per 1/3 a carico dell'amministratore e per 2/3 a carico del Condominio.